今年1月份，中骏集团发布公告，关于旗下商业物管业务分拆上市。随即中骏商管智慧服务控股有限公司(以下简称“中骏商管”)在一月底向港交所递交了上市申请。
2021年6月6日，香港交易所披露了来自上海的物业公司中骏商管智慧服务控股有限公司 SCE Intelligent Commercial Management Holdings Limited（以下简称“中骏商管”）通过聆讯的招股书，其将很快在香港挂牌上市。中骏商管此前于2021年1月28日向港交所递交招股书，美林、UBS为其联席保荐人
一、中骏商管招股书简介
我们是一家综合物业管理服务提供商，在中国管理商业与住宅物业。截至最后实际可行日期，我们在中国18个省、市及自治区的54个城市拥有庞大的已签约物业管理组合。我们的在管物业包含多种物业类型，当中包括住宅及商业物业（如购物商场及写字楼）。截至2020年12月31日，我们拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为16.2百万平方米及总签约建筑面积约为36.6百万平方米。
根据仲量联行的资料，截至2020年12月31日，我们的在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位。于往绩记录期，我们商业物业管理及运营服务的收益由2018年的人民币152.3百万元增加至2020年的人民币373.0百万元，分别佔各期间总收益的38.4%及46.3%。由于我们将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，我们预计未来商业物业管理及运营服务收益所佔百分比将会继续上升。我们亦致力于利用及开发数字化及运营自动化系统，并採用科技解决方案来增强我们的竞争力、提升服务质量及客户满意度、减少对劳动力的依赖及降低成本。凭藉在中国提供物业管理服务的逾17年经验，我们在中国建立了提供优质服务的可信赖品牌形象及声誉。
例如，我们在中指院主办的「2020中国商业地产公司品牌价值TOP10」中排名第六位，获Winshang.com评为「2019「时代座标」年度商业地产优秀运营商」及获中指院评为「2019品质物业服务领先企业」。于往绩记录期内，我们的收益、淨利润、在管总建筑面积及总签约建筑面积实现快速增长。我们的收益由2018年的人民币396.5百万元增加44.9%至2019年的人民币574.5百万元。
我们的淨利润由2018年的人民币34.8百万元增加122.0%至2019年的人民币77.3百万元。我们的收益由2019年的人民币574.5百万元增加40.2%至2020年的人民币805.3百万元，而我们的淨利润由2019年的人民币77.3百万元增加110.2%至2020年的人民币162.5百万元。我们的在管总建筑面积由截至2018年12月31日的约10.6百万平方米增加至截至2019年12月31日的约11.8百万平方米，并进一步增加至截至2020年12月31日的约16.2百万平方米。我们的总签约建筑面积由截至2018年12月31日的约17.9百万平方米增加至截至2019年12月31日的约22.5百万平方米，并进一步增加至截至2020年12月31日的约36.6百万平方米。
二、中骏商管财务数据
2018年至2020年，公司产生营收分别为3.96亿、5.75亿和8.05亿人民币(单位下同)，年复合增长42.6%;毛利润分别为1.37亿、2.12亿和3.57亿元，母公司拥有人净利润分别为2741万、7005万和1.56亿元，年复合增长138%。
毛利润方面，2018年至2020年商业物业毛利率分别为7251万、1.24亿和2.20亿，住宅物业毛利率分别为6448万、8854万和1.36亿元，2020年商业物业和住宅物业分别贡献61.6%和38.4%毛利润，这是由于商业物业平均毛利率高于住宅物业所致。
招股书显示，2018年至2020年，公司总体毛利率分别为34.6%、37%和44.3%，其中商业物业毛利率平均超过50%，而住宅物业毛利率约为25%，2020年超过30%。
这在物业管理费水平也可以看到，商业物业平均管理费分别为31.2、29.5和27.7元每月每平米，而住宅物业只有2.4元每月每平米。而且该商业物业的收费水平，在我国的上市物管公司中排名第一，其他企业平均费用一般不超过20元。商业物业持续的高收益，也是中骏商管转型的原因之一。
在资产结构和现金流方面，2020年也有所转好。
2018年至2020年，中骏商管的流动资产分别为13.12亿、10.78亿和10.91亿元，而其中应收关联方款项达到12.05亿、8.9亿和4.87亿元，相应现金及银行结余分别为8260万、7458万和5.04亿元，可以看到，2019年之前公司的营收账款高企，现金流不足，不过2020年应收账款回流较多，带来流动资产的改善。
同样，流动负债中应付账款也经历了由高到低的过程，截至2020年，其流动负债总额5.79亿元，应付款1.57亿元，进入合理区域。
招股书显示，这主要是因为公司作为中骏集团的一部分，集团进行集中资金管理和分配，之后公司将逐渐减少对中骏集团的依赖并开始独立管理财务，之后将保持稳健。
现金流方面，经营活动现金流逐渐增加，2020年达到3.01亿元，期末现金流达到5.04亿元，与上述应收应付原因相同，与母公司财务独立，使得中骏商管的资产结构和现金流状况都更加稳健。总体上负债结构改善流动性增强，流动比率从1.2升至1.9。
截至2020年末，中骏商管住宅部分由中骏集团开发和共同开发的，占住宅物业管理服务分部总收益约97.7%，商业部分的数据则为99.4%。因此，中骏商管已提出，要通过收购和外拓获取更多第三方的在管面积。
最新资料显示，2021年初至今，中骏商管已就5项商业物业、14项住宅物业签定管理协议。其中一项商业物业由独立第三方开发，总签约建筑面积约7.8万平方米；两项住宅物业由独立第三方开发，总签约建筑面积为12.47万平方米。
据透露，中骏商管亦正在磋商管理位于海峡西岸经济区并由独立第三方开发的五项住宅物业。另外，中骏商管亦提到，将伺机拓宽在管物业组合的范围，如拓展到工业园及公共设施，切入城市服务。
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