港股新股融信服务集团股份有限公司5月4日向港交所递交IPO上市招股书，融信服务集团股份有限公司是中国的一家全国性综合物业管理服务商，为住宅和非住宅物业提供多元化物业管理服务。公司业务主要位于海西与长三角地区，辐射全国。根据中指院的资料，按综合实力计，公司位列2021中国物业服务百强企业第19名。
母公司融信集团于2003年成立,总部位于上海,2016年1月于香港联交所上市(简称融信中国,股票代码:3301.HK),同年纳入MSCI指数及恒生指数,并入选首批深港通成份股。
据港交所5月4日披露，融信服务集团股份有限公司向港交所递交主板上市申请，海通国际为其独家保荐人。
一、融信服务集团股份有限公司IPO上市招股书简介
我们是中国一家发展迅速的全国性综合物业管理服务商，为住宅和非住宅物业提供多元化物业管理服务。根据中指院的资料，按综合实力(1)计，我们分别位列2021中国物业服务百强企业第19名、2020中国物业服务百强企业第20名和2019中国物业服务百强企业第24名。根据中指院的资料，我们于2019年为中国物业服务百强企业成长性10强之一，并于2020年为中国物业服务百强成长性领先企业之一(2)。
我们获中指院认可为2021中国物业服务百强服务质量领先企业之一、2021中国物业管理行业市场化运营领先企业之一和2021中国高端物业服务领先企业之一(3)。我们不仅在海西地区和长江三角洲地区建立了稳固的市场地位，更快速扩展至中国市场其他地区，从而于中国市场建立全国性佈局。截至2020年12月31日，我们有119个在管项目和91个已签约管理但尚未交付予我们的项目，覆盖两大主要地区和其他地区的44个城市，在管总建筑面积约19.9百万平方米，总签约建筑面积约38.2百万平方米。鉴于我们为住宅和非住宅物业（包括不同类型的物业，如政府和公共设施、办公楼、商业综合大楼、医院、银行、学校和工业园区）提供多样化的物业管理服务，我们提供全面物业管理服务，我们坚守「用心让您满意，努力让您感动」的服务理念，致力于提供专业和优质的服务，并建立「有品质、有温度、有爱」的社区，为顾客带来更佳的生活体验。为满足若干客户多元化的需求，
我们于2017年推出[融御ROYEEDS]品牌，该品牌旨在提供定製服务，以满足客户对高端社区的需求。我们已与融信中国集团建立长期合作关係，并于往绩记录期内为融信中国集团所开发的项目提供服务。于2016年，我们亦开始向独立第三方房地产开发商所开发的项目提供物业管理服务。由于我们持续扩展业务运营和规模，故我们已经历快速的收益增长。于2018年、2019年和2020年，我们向融信中国集团开发的项目提供物业管理服务所产生的总收益分别为人民币176.5百万元、人民币206.7百万元和人民币249.1百万元，分别佔同年度物业管理服务所产生总收益的74.6%、72.6%和67.8%。
二、融信服务集团股份有限公司招股书解读
据招股书披露，近年来，融信服务海峡西岸管理面积占总管理面积的比重不断下降，而长三角地区的比重则不断提升：2018年至2020年，该公司海峡西岸管理面积占比分别为92.8%、73.1%和63.5%，长江三角洲地区管理面积占比则分别为7.2%、14.2%和22.8%。而长三角服务面积占比的逐步提升，实际上也相当于变相拓宽融信服务的利润空间。
一方面，长三角地区的经济发达水平明显要高于海峡西岸地区。据中指院，截至2019年底，海峡西岸地区的城镇化率和人均可支配收入分别达61.6%和每年 32149元，长江三角洲地区的城镇化率和人均可支配收入分别达71.1%和每年45551元。另一方面，长三角地区的物业管理费用也显著高于海峡西岸地区，于2019年，海峡西岸地区但平均住宅物业管理费为每月每平方米2.0元，长江三角洲地区的平均住宅物业管理费为每月每平方米2.3元。
基于上述，不难看出，融信服务目前已经凭借其品牌效应，走出了区域物业服务企业的局限性，而随着其不断深耕海峡西岸、长三角地区及同步渗透场其他地区的战略推进，其在管建筑总面积有望继续稳步增长，进而刺激营收净利继续保持强劲的增长势头。此外，融信服务的第三方业务占比逐年提升，也将使得其规模增长或更具想象空间。从2016年对外服务开始，融信服务来自于第三方开发商项目的收入便呈迅速增长之势。
2018年至2020年，其物业管理业务线中，来自第三方开发商的在管面积分别为420万平方米、667万平方米和754万平方米;期内第三方开发商项目所得收益则分别为5603万元、6967万元和1.02亿元。第三方在管面积和收益逐年上升，体现出公司在市场化外拓的优势。
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